DIREITOS REAIS E PESSOAIS

DIREITOS REAIS E PESSOAIS

CONCEITO:É o ramo do direto que trata das normas que atribuem prerrogativas sobre bens materiais ou imateriais. É a apreensão física sob uma coisa corpórea; é o poder de fato sob uma coisa corpórea.

Características:

a)vínculo ligando uma coisa a uma pessoa;
b)direito absoluto:por ser oponível contra todos;
c)oponível a todos (erga omnes);
d)número fechado (numerus clausus):só são direitos reais os taxativamente estabelecidos em lei;
e)sujeito passivo universal: por obrigar a todos

1. DIREITOS REAIS: PREFERÊNCIA E SEQÜELA

DIREITO DE SEQÜELA:o titular do direito real tem o poder de reivindicar a coisa onde quer que se encontre;

DIREITO DE PREFERÊNCIA:o crédito real PREFERE (tem preferência) sempre ao pessoal ;

Classificação dos direitos reais:

a) SOBRE COISA PRÓPRIA: PROPRIEDADE – é o único, confere o título de dono ou domínio, é ilimitada ou plena, confere poderes de uso, gozo, posse, reivindicação e disposição;

b) SOBRE COISA ALHEIA:

– de gozo: enfiteuse, servidão predial, usufruto, uso, habitação e renda real,
– de garantia: penhor, hipoteca, anticrese e alienação fiduciária.
– de aquisição: compromisso de compra e venda

DIREITOS DE FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA

a) Enfiteuse:é o ARRENDAMENTO PERPÉTUO de terras não cultivadas ou terrenos destinados à edificação mediante o pagamento de uma pensão ou foro anual, certo e invariável. O dono, ou senhorio direto, continua sendo proprietário, mas o domínio útil passa para o enfiteuta, como se também proprietário fosse

DIREITOS DO SENHORIO DIRETO (proprietário):
– direito ao domínio direto,
– direito à pensão ou foro anual,
– direito de preferência, na aquisição do domínio útil,
– direito ao laudêmio de 2,5%, no caso de venda do domínio útil.

DIREITOS DO ENFITEUTA (titular do direito real sobre coisa alheia):
– direito ao domínio útil,
– direito de preferência, na aquisição do domínio direto,
– direito de resgate.

b) Servidão Predial:é o proveito ou facilidade prestada por um prédio (prestador ou serviente) em favor de outro (favorecido ou dominante).

Partes:
– dono do prédio serviente e
– dono do prédio dominante.

Características:
– perpétua,
– indivisível
– inalienável.

Modos de aquisição:
– ato jurídico registrado,
– por usucapião (só nas servidões aparentes) e
– pela lei (direito de vizinhança).

Extinção:
– renúncia;
– resgate (renúncia onerosa);
– confusão;
– não uso por 10 anos.

Classificação:
– urbana,
– rústica,
– aparente,
– não aparente,
– contínua ;
– descontínua.

c) Usufruto:é um direito de gozo ou fruição que atribui ao seu titular o DIREITO DE USAR COISA ALHEIA, móvel ou imóvel, e auferir para si os frutos por ela produzidos. O usufrutuário fica com a posse, o uso, a administração e os frutos da coisa. O dono fica apenas com o direito abstrato de propriedade, sendo por isso chamado de nu-proprietário.

Características:
– direito personalíssimo;
– intransferível;
– o usufruto só pode ser alienado ao nu-proprietário;
– o exercício do usufruto pode ser cedido a título gratuito ou oneroso;
– pode ser simultâneo mas não sucessivo.

Espécies:
– legal;
– convencional.

d) Uso:é um direito real de gozo ou de fruição, que atribui ao seu titular apenas o USO DE COISA ALHEIA, sem direito à administração e aos frutos, salvo daquilo que seja necessário ao consumo pessoal e de sua família. (aplica quando as regras do usufruto não forem cabíveis). Ex.: jazigo perpétuo – faculdade de nele sepultar os mortos da família;

e) Habitação:RESTRINGE-SE ao direito de morar em determinado prédio alheio. A lei dá esse direito, por exemplo, ao cônjuge sobrevivente sobre imóvel destinado à residência da família, enquanto durar a viuvez se o regime era o da comunhão universal, desde que seja o único bem imóvel deixado pelo cônjuge falecido.

f) Renda constituída sobre imóvel:na constituição de renda, uma pessoa, chamada rentista ou censuísta, TRANSFERE, por tempo determinado, o domínio de um imóvel ao outro contratante, chamado rendeiro ou censuário, obrigando-se este a pagar regularmente uma renda, a favor do instituidor ou de outrem – esta renda constituí o direito real.

DIREITOS REAIS DE GARANTIA SOBRE COISAS ALHEIAS:

a) Penhor e Hipoteca: em ambos o devedor oferece ao credor, como garantia, um determinado bem sobre o qual o credor terá preferência em relação a todos os outros credores, para ser pago com o produto da venda judicial deste bem.

• No penhor o bem será MÓVEL e na hipoteca será IMÓVEL.

• Ambos são contratos acessórios e formais (penhor exige pelo menos escrito particular e hipoteca exige escritura pública).

A HIPOTECA pode ser:
– Convencional;
– legal;
– judicial;
– cedular (estabelecida no corpo de certos títulos) Ex.: cédula de crédito industrial.

• O penhor difere de penhora.

b) Anticrese:o devedor entrega ao credor um imóvel, CEDENDO-LHE O DIREITO de auferir os frutos e rendimentos desse imóvel, ATÉ O MONTANTE DA DÍVIDA A SER PAGA; o próprio credor anticrético paga-se com o rendimento do imóvel, só que o imóvel pertence ao devedor

c) Alienação Fiduciária:constitui uma garantia real sui generis, vez que não se exerce sobre coisa alheia, mas sobre coisa própria. O financiado, ou devedor fiduciante, DÁ EM ALIENAÇÃO um bem móvel ao credor fiduciário, que se torna proprietário e possuidor indireto da coisa, ficando o devedor fiduciante COM A POSSE DIRETA, na qualidade de usuário e depositário. Essa transferência, porém, é apenas em garantia, tornando-se sem efeito, automaticamente, logo que paga a última prestação.

2. AÇÕES REAIS

POSSE: é a DETENÇÃO DE UMA COISA EM NOME PRÓPRIO, diferente da mera detenção em que o detentor possui em nome de outrem, sob cujas ordens e dependências se encontra.

Teorias que explicam a posse:

a) teoria subjetiva (Savigny) – definia a posse como sendo o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a intenção de tê-la para si (animus rem sibi habendi).

• esta teoria é falha porque não consegue explicar alguns fenômenos

b) teoria objetiva (Ihering) – adotada pelo nosso Código Civil – entende que tem posse aquele que age em relação à coisa como se fosse proprietário, mesmo que não o seja, independentemente da intenção. Exceção: Usucapião

EFEITOS DA POSSE

a) presunção de propriedade,

b) direito aos interditos, ou seja, às ações específicas de proteção da posse,

c) direito ao usucapião, dentro dos requisitos da lei,

d)se a posse é de BOA FÉ:
I)direito aos frutos,
II)indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis,
III)direito de retenção, como garantia do pagamento dessas benfeitorias,
) levantamento das benfeitorias voluptuárias,

e)se a posse é de MÁ-FÉ
I)dever de pagar os frutos colhidos,
II)responsabilidade pela perda da coisa,
III)direito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias,
IV)ausência do direito de retenção,
V)ausência do direito de levantamento das benfeitorias úteis e voluptuárias.

Classificação da POSSE:

a) direta: é a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa;

b) indireta: é a que o proprietário conserva, por ficção legal, quando o exercício da posse direta é conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado. As posses direta e indireta coexistem;

c) justa:a posse que não for clandestina (é a posse não ostensiva), nem violenta (é a obtida à força), nem precária (é a cedida a título provisório);

d) injusta: será a posse clandestina, violenta e precária.

e) de boa fé: se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo impeditivo do seu exercício;

f) de má-fé: ocorre quando o vício não é ignorado;

g) titulada: é a amparada por justo título. Justo título significa qualquer ato jurídico que, em tese, seria hábil a conferir direito de propriedade, se não contivesse, porém, um determinado defeito. Presume-se de boa fé quem tem justo título. Entende-se melhor a posse que se fundar em justo título.

h) não titulada: que não tem justo título;

i) contínua: é a permanente;

j) descontínua: é a posse em que houve alguma interrupção

k) composse: ocorre quando há mais de um possuidor da coisa toda, em partes ideais não localizadas (ex. condomínio de terra não dividida ou demarcada)

l) velha: é a posse de mais de 1 ano e 1 dia

m) nova: é a posse de menos de 1 ano e 1 dia.

A distinção entre posse velha e posse nova tem relação com as ações possessórias, ou meios de defesa da posse. Se a posse foi velha o POSSUIDOR terá melhores condições para ser mantido na sua posse pela Justiça, até que se esclareça completamente a questão através de processo regular.

Perturbação da posse
a) esbulho: perda da posse,
b) turbação: tentativa de esbulho,
c) ameaça de agressão iminente.

Defesa da posse
a) legítima defesa, para manter-se na posse, em caso de turbação,

b) desforço, para restituir-se na posse, em caso de esbulho,

c) ação judicial (tipicamente possessórias):
I)reintegração de posse (esbulho),
II)manutenção de posse (turbação),
III)interdito proibitório (ameaça),
→Obs.: Na reintegração e na manutenção cabe MEDIDA LIMINAR se o fato tiver menos de um ano e um dia. No interdito proibitório NÃO HÁ MEDIDA LIMINAR.

d) meios específicos:
I)ação de nunciação de obra nova: seu objetivo é impedir a continuação de obra que prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com os regulamentos.
) embargos de terceiro: utilizado quando é feita apreensão judicial de um bem que é de terceiro que não é parte no processo.
) ação da dano infecto: tem caráter preventivo ou cominatório e pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína o prédio vizinho ou vício na construção. Defende a propriedade no caso de mau uso. Cabe caução.

3. DIREITO DE PROPRIEDADE

3.1. FUNDAMENTOS

PROPRIEDADE: o PROPRIETÁRIO pode, em relação ao bem ou coisa:

USAR → consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender mais conveniente – jus utendi;

GOZAR →(ou usufruir) compreende o poder de perceber os frutos naturais e civil da coisa e aproveitar economicamente os seus frutos – jus fruendi;

DISPOR → direito de transferi-la ou aliená-la a outrem a qualquer título, desde que condicionado ao bem-estar social – jus abutendi;

REAVÊ-LOS de quem os possua injustamente → direito de reivindicá-los das mãos de quem injustamente o detenha – rei vindicatio. A medida cabível é Ação Reivindicatória.

Ação Reivindicatória:toda vez que o proprietário perder os direitos sobre a propriedade, de modo injusto. Ex.: invasão do MST.

Ação de Imissão na Posse:é uma forma de proteção à propriedade. É uma ação do adquirente contra o alienante, visando a garantia dos poderes inerentes ao proprietário.

Fâmulos de Posse:é uma forma de Detenção – poder de fato sobre coisa corpórea em nome de outrem.

Função Social da Propriedade:A função social é cumprida quando a propriedade atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

Imóvel Rural:
I -aproveitamento racional e adequado da área;
II -utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III -observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Imóvel Urbano:
– A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, utilizada como moradia ou ponto comercial ou industrial.

DESAPROPRIAÇÃO:quando o imóvel rural ou urbano não cumpre sua função social, fica sujeito a desapropriação por parte do Poder Público. A Desapropriação pode se dar de 2 maneiras:

Desapropriação Sanção ou Extraordinária: no caso do não cumprimento da função social, uma área rural pode ser desapropriada para fins de reforma agrária.

Desapropriação Comum ou Ordinária:quando o poder público designa uma área urbana como de necessária utilidade pública, para a construção de uma escola, creche ou hospital.

CONFISCO:é o perdimento de uma área via judicial, urbana ou rural, em favor do Poder Público, por motivo de crime praticado pelo proprietário. Ex.: plantação de maconha, trabalhadores rurais em regime de escravidão, etc.

Modalidades de propriedade:

a) plena: quando todos direitos estão reunidos no proprietário,
b) limitada:um elemento é entregue a outro titular,
c) resolúvel: a propriedade se limita no tempo, extinguindo-se com o advento de uma condição ou termo.

Obs.:
– A propriedade abrange o solo, tudo que está acima ou abaixo da superfície, dentro dos limites úteis ao seu uso.
– As jazidas e demais riquezas do subsolo e as quedas d’agua pertencem à União, constituindo propriedade distinta da do solo.

3.2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

a) Registro Público:acima de 10 salários-mínimos, é obrigatória a Escritura Pública, registrada em cartório civil, como requisito de validade do Contrato de Compra e Venda. (No novo Código Civil, o valor mínimo sobe para 30 SM)

b) Direito Hereditário:em virtude do evento morte, é possível se estabelecer a transferência de propriedade para seus herdeiros.

Critérios para a transferência Hereditária:

a) “Droit Saisine” à a posse e a propriedade serão transferidos para os herdeiros, automaticamente, através do evento morte. Os herdeiros tornam-se co-proprietários.

b) Exclusão à a sucessão testamentária prevalece sobre a sucessão legítima

c) Usucapião:é um modo derivado de aquisição da propriedade, INDEPENDENTE da vontade do titular anterior. Ocorre quando alguém detém a posse de uma coisa com ânimo de dono, por um determinado tempo, sem interrupção e sem oposição, desde que essa posse não seja clandestina, nem violenta, nem precária (POSSE INJUSTA).

Requisitos Essenciais ou Gerais para se obter o Usucapião:
a) Posse prolongada;
b) Animus domini;
c) Posse contínua;
d) Posse ininterrupta;
e) Posse Justa

Espécies de Usucapião

1) Extraordinário:Aquele que cumpre os requisitos essenciais e por 20 (vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, ADQUIRIR-LHE-Á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal caso, se presume.

2) Ordinário:Adquire também o domínio do imóvel aquele que, além de satisfazer os requisitos essenciais, por 10 (dez) anos entre presentes, ou 15 (quinze) entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé.

Justo Título:documento que seria hábil para a transferência da propriedade, contudo apresenta vício.

Entre-presentes:quando o domicílio do proprietário for o mesmo em que se encontra a área motivo de usucapião.

Entre-ausentes:quando os domicílios, do proprietário e da área sujeita à Usucapião, forem diferentes.

Posse Justa:a posse que não for clandestina (é a posse não ostensiva), nem violenta (é a obtida à força), nem precária (é a cedida a título provisório);

Convalidação da Posse:TRANSFORMA uma posse injusta em posse justa

Requisitos para Convalidação: são cumulativos →
I. Posse violenta / clandestina – cessação deste tipo de posse;
II. Após o término da Posse violenta e/ou clandestina: + 1 ano e 1 dia

3) Especial ou Constitucional:definida na Constituição Federal, para imóveis urbanos e rurais.
Quando Imóvel Urbano:Aquele que possuir como sua área urbana de até 250 m2, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, ADQUIRIR-LHE-Á O DOMÍNIO, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• OS IMÓVEIS PÚBLICOS NÃO SERÃO ADQUIRIDOS POR USUCAPIÃO.

Quando Imóvel Rural:Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, ADQUIRIR-LHE-Á A PROPRIEDADE.
Imóvel Urbano
Imóvel Rural
– Requisitos Essenciais
– Requisitos Essenciais
– estar na área urbana
– estar na área rural
– área de até 250 m2
– área de até 50 hectares
– único imóvel da pessoa
– único imóvel da pessoa
– utilizar o imóvel como moradia
– utilizar o imóvel como moradia

– tornar a área produtiva
– prazo: 5 anos, ininterruptos
– prazo: 5 anos, ininterruptos

• Não podem ser usucapiadas: coisas fora do comércio, as insuscetíveis de apropriação e os imóveis públicos

d) Acessão: é modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude da qual tudo que incorpora um bem pertence ao proprietário, são acréscimos acontecidos em relação a um imóvel, pela mão do homem (artificial – ex. construção, plantação) ou pela natureza.

Por Acessão Natural temos:

I) formação de ilhas:ficam pertencendo ao dono do imóvel ao qual aderirem, ou aos donos dos imóveis mais próximos;

II) aluvião:são depósitos de matérias, trazidas pelas águas, que às vezes vão se acumulando junto a imóveis lindeiros, de modo contínuo e quase imperceptível

III) avulsão:é o arrancamento de um bloco considerável de terra, pela força das águas, e o seu conseqüente arremesso de encontro com a terra de outrem.

IV) álveo ou leito abandonado do rio, público ou particular, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, com divisa no meio.

Modos de aquisição da propriedade →quanto a origem:

a) originária:quando não há transmissão de um sujeito para outro
(ex. usucapião)
• Se o modo é originário, a propriedade passa ao patrimônio do adquirente escoimada de qualquer limitação ou vício que porventura a maculavam

b) derivada: quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade.
• Se é derivado, a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque ninguém por transferir mais direitos do que tem.

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